項目感悟：規(guī)劃指向空間落地行為和政府法制權(quán)威；但規(guī)劃的可操作性是由策劃來作彌補、保證的。從這個意義講，策劃是旅游規(guī)劃的靈魂。

 

一、項目背景

 

甘肅金昌市是”中國鎳都”，典型的”一企興一城”富裕工礦業(yè)城市，利用工礦業(yè)的大量中水建設人工湖“金水湖”。由清華大學做的《金水湖景觀規(guī)劃設計》，效果圖看上去很美、評審時專家評價很高、市政府也很滿意。

但直到工程快竣工時 ，市領(lǐng)導開始感到一些惶恐：已經(jīng)投進了1個多億的人工湖區(qū)。今后維護起來政府財政每年要貼1000多萬，年復一年豈不成了個“無底洞”？（專業(yè)分析：清華做的是空間規(guī)劃，但缺失商業(yè)策劃、運營策劃）

于是市政府想到了要“補”一個《金水湖旅游業(yè)運營提升策劃》！

至道規(guī)劃院則指出：現(xiàn)狀公園，雖體現(xiàn)了較好生態(tài)效益和社會效益；但經(jīng)濟效益的缺失，很可能會使得生態(tài)效益與社會效益的可持續(xù)性成為問題。因此必須考慮引進旅游、休閑功能并且以商業(yè)運作方式去加以實現(xiàn)！這是重點。

 

二、主要策劃成果

 

1、技術(shù)路線“定調(diào)子”

利用現(xiàn)有資源平臺→合理調(diào)整功能板塊→注入精彩業(yè)態(tài)項目→促成良性經(jīng)營模式

也就是說，從“木已成舟”現(xiàn)實出發(fā)、首先盡量尊重原有規(guī)劃設計；但是從運營策劃角度，原有規(guī)劃設計如確實“錯”的，還得局部調(diào)整；最后，把重點經(jīng)歷放在業(yè)態(tài)策劃和收益模式設計上。

2、理念創(chuàng)新“定路子”

（1）從項目業(yè)態(tài)角度，整合泛旅游業(yè)態(tài)：不僅是水游樂，還謀劃生態(tài)農(nóng)業(yè)、會議旅游、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)；尤其是前瞻整合城市化進程中的潮流業(yè)態(tài)，如婚慶產(chǎn)業(yè)、園林花卉產(chǎn)業(yè)等。實現(xiàn)地塊的價值最大化

（2）從產(chǎn)業(yè)平臺角度，響應城市化趨勢：引導實現(xiàn)地塊與城市總體規(guī)劃的良性呼應，使所在地塊成為高新開發(fā)區(qū)的“城市客廳”、金昌市的城市商務休閑中心；

經(jīng)過以上兩大理念，讓金水湖從1張名片裂變成3張名片：從原來的“中水再利用工程”的生態(tài)名片，裂變成“金昌市民休閑娛樂中心”和“省內(nèi)知名的商務休閑和商務會議場所”的休閑經(jīng)濟名片。從而實現(xiàn)：“商務休閑 +市民休閑+旅游觀光”三大功能。

3、功能再造“定盤子”

最后將全新策劃的三大功能，盡量結(jié)合原有規(guī)劃并略有改動，落實到七大分區(qū)中：市民休閑區(qū)；戶外游樂區(qū)；核心景觀區(qū)；會議酒店區(qū)；休閑商業(yè)區(qū)；運動休閑區(qū)；觀光園藝區(qū)。     

 

三、項目感悟：“先策劃后規(guī)劃”的必要性

 

在“補策劃”的過程中，我們從“木已成舟”出發(fā)，想盡量尊重原有規(guī)劃設計……但是，從策劃意識來看，某些規(guī)劃板塊確實是“錯”的，不得不改（這種“先規(guī)劃后策劃”造成的損失，令人扼腕）。

例1：原“度假別墅區(qū)”的改造策劃：

該城是典型的“一企興一城”，城市近半人口屬于大中型國企人口，而國企住房福利較好，地產(chǎn)消費力難以釋放，更別提旅游地產(chǎn)了（這個城市也是全國房地產(chǎn)熱中少有的房價水平低于平均工資水平的城市）。——因此這個“度假別墅區(qū)”成了空中樓閣。

我們策劃變通“以毒攻毒”，整合大中國企資源，變通為“企業(yè)會所”項目。這個前景定位讓甲方心里踏實多了。（但“企業(yè)會所”的擺放格局顯然和度假別墅不同，因此原有空間規(guī)劃格局，還是被迫再做了一定的改動）

這個例子說明了什么？絕對不是詆毀清華的水平不高（僅孤立、靜態(tài)的看規(guī)劃平面圖，清華對度假別墅區(qū)的規(guī)劃還是很巧妙的，布局在人工河的灣角，既靠近交通干道，建筑又收縮在不受主干道游客吵鬧影響的河灣上）！

但是由于缺少對區(qū)域大環(huán)境的“戰(zhàn)略策劃”分析（如果 “跳出項目看項目”，就會發(fā)現(xiàn)大型國企立市的城市特性決定了房地產(chǎn)消費力難以釋放，不允許開發(fā)這種項目），造成項目不具有落地實操性

例2：原“農(nóng)業(yè)觀光區(qū)”的改造策劃：

金水湖中還有一些項目雖然符合戰(zhàn)略大方向，例如“農(nóng)業(yè)觀光區(qū)”。但是甲方心目中同樣沒譜不敢操作，則是因為缺乏后續(xù)的“運作策劃”支撐造成的。甲方很彷徨：項目地塊太靠近金中心城區(qū)，搞觀光農(nóng)業(yè)的氛圍似乎不佳，但是之前的規(guī)劃導致“木已成舟”，重新調(diào)整地塊代價太大。怎么辦？

后來我們創(chuàng)設了如下 “運作策劃”模式，解決了甲方的彷徨。

 

總之：規(guī)劃指向空間落地行為和政府權(quán)威、法制權(quán)威；但規(guī)劃的可操作性是由策劃來作彌補、保證的。因此策劃是旅游規(guī)劃的靈魂。

 

 

 

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