一、    養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)有多大？

1、 中國(guó)已成世界上老年人口最多的國(guó)家！

2016 年我國(guó)65 歲以上人口已達(dá)到 1.49 億人， 65 歲以上人群占總?cè)丝诒壤秊?10.8%。（按照學(xué)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口處于老齡化社會(huì)。中國(guó)老年人口比例嚴(yán)重超標(biāo)。）

所以未來(lái)養(yǎng)老設(shè)施缺口之大，是公認(rèn)的。但是養(yǎng)老設(shè)施的提供，其中既有事業(yè)部分，也有產(chǎn)業(yè)部分。對(duì)于社會(huì)資本投資而言，顯然更關(guān)心產(chǎn)業(yè)部分。

2、 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)又有多大？

國(guó)內(nèi)有一個(gè)普遍的“9073” 頂層構(gòu)想。即90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照顧實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老；7%的老年人通過(guò)社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老；3%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老（即“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”）。

顯然，90層面的產(chǎn)業(yè)化較少；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要在后面的7和3層面。而且7和3層面也還存在國(guó)家福利院等“養(yǎng)老事業(yè)”部分，只不過(guò)事業(yè)機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老設(shè)施規(guī)模不足，缺口太大。因此，社會(huì)資本產(chǎn)業(yè)化進(jìn)軍的是7和3層面，尤其是3機(jī)構(gòu)養(yǎng)老層面社會(huì)資本將占據(jù)大頭?！捎谥袊?guó)養(yǎng)老人口基數(shù)大，所以哪怕只是3%中的一部分，絕對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)份額也還是足夠誘人。

（1） 這“3%”的市場(chǎng)目前是“老年金領(lǐng)”

目前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的市場(chǎng)說(shuō)白了是 “三老客戶”：中年老板們的父母；已進(jìn)入暮年的老板自身；老教授老專家老領(lǐng)導(dǎo)。是戲稱的所謂“老年金領(lǐng)”。

但是目前這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模還不大，投資較火是因?yàn)榇蠹叶急е?“跑馬圈地”提前布局思路。這種思路恰當(dāng)與否，要結(jié)合投資企業(yè)具體背景去判斷，因?yàn)樗^“不前瞻會(huì)淘汰，太前瞻會(huì)跳樓”，分寸的拿捏因企業(yè)而異。

（2）這“3%”的市場(chǎng)未來(lái)是“老年白領(lǐng)”

那么像歐美一樣，更加規(guī)模化、大眾化的養(yǎng)老市場(chǎng)（即所謂“老年白領(lǐng)”），在中國(guó)何時(shí)會(huì)全面爆發(fā)呢？

北京至道規(guī)劃院結(jié)合國(guó)內(nèi)外研究判斷： 等到獨(dú)生子女高潮期的父母?jìng)冮_始進(jìn)入老齡化時(shí)，即上世紀(jì)60年代出生的這一批人到達(dá)65-70歲左右時(shí)，老年白領(lǐng)市場(chǎng)將爆發(fā)。這個(gè)市場(chǎng)距離規(guī)?；l(fā)尚需數(shù)年，大概要到2025年后?！?dāng)然以上是簡(jiǎn)單的時(shí)間判斷，有些企業(yè)以“空間換時(shí)間”，產(chǎn)品會(huì)提前一點(diǎn)。

二、    機(jī)構(gòu)養(yǎng)老能提供什么產(chǎn)品？

這3%市場(chǎng)，又細(xì)分為三類客戶，相應(yīng)的分為三種類型產(chǎn)品：

三、    養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

前面章節(jié)分析過(guò)了，活躍型養(yǎng)老社區(qū)本質(zhì)就是一種旅游地產(chǎn)。而照顧型和護(hù)理型養(yǎng)老，雖然在國(guó)外采用的“會(huì)員+租賃”為主，但在國(guó)內(nèi)通常也會(huì)尋求地產(chǎn)模式。因此9073中的3%中產(chǎn)品的盈利模式，本質(zhì)上還是探討“養(yǎng)老地產(chǎn)”盈利模式。

1、   常規(guī)租賃

這是最傳統(tǒng)模式。不再贅述。

2、   產(chǎn)權(quán)銷售：

(1)一次性銷售：

實(shí)質(zhì)和旅游地產(chǎn)銷售是一回事。一次性銷售一個(gè)居住房子。

從養(yǎng)老功能理論角度，僅適合“活躍型養(yǎng)老”市場(chǎng)；但從當(dāng)下中國(guó)實(shí)際銷售市場(chǎng)角度，不限于老人市場(chǎng)，還包括家庭度假、房地產(chǎn)投資等。

(2)分割產(chǎn)權(quán)銷售

“分割產(chǎn)權(quán)、共享時(shí)權(quán)”的分時(shí)度假模式。即投資者買下某個(gè)養(yǎng)老公寓或度假酒店的一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位（比如一個(gè)標(biāo)間），然后地產(chǎn)商回購(gòu)使用權(quán)，統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，投資者可參與運(yùn)營(yíng)收入的分紅。

這種模式適應(yīng)廣泛，既適合活躍性養(yǎng)老市場(chǎng)，也能兼顧照顧型和護(hù)理型養(yǎng)老市場(chǎng)。也能進(jìn)行房地產(chǎn)投資

3、   會(huì)員銷售：

會(huì)籍制度在高爾夫俱樂(lè)部、游艇會(huì)俱樂(lè)部、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部開發(fā)中廣泛應(yīng)用，因?yàn)樗谫Y金籌措和建設(shè)運(yùn)營(yíng)起到很重要的作用。在高端的養(yǎng)老地產(chǎn)中，會(huì)籍制也可以嘗試，通過(guò)會(huì)籍費(fèi)的籌措解決短期資金收入，同時(shí)增加營(yíng)運(yùn)收入。

會(huì)籍費(fèi)可設(shè)多個(gè)檔次分別對(duì)應(yīng)不同的權(quán)益：比如鉆石會(huì)員可享受單人套間床位，一般會(huì)籍享受一般的多人房床位。會(huì)籍沒有年限，可以二手轉(zhuǎn)讓，具有流通價(jià)值。會(huì)籍等同于一種家庭對(duì)養(yǎng)老物業(yè)的投資，具有投資價(jià)值。這樣將刺激會(huì)籍的銷售。擁有會(huì)籍的家庭才能安排老人入住養(yǎng)老公寓，老人根據(jù)享受不同的專業(yè)服務(wù)另外支付月費(fèi)。

四、    養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)

老年建筑設(shè)計(jì)在坡度、日照方面都有自己的特殊要求。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)逐步引進(jìn)了相關(guān)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

但是目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)跟成熟養(yǎng)老國(guó)家建筑設(shè)計(jì)比較，IT技術(shù)運(yùn)用存有很大的提升空間。如日本的老人社區(qū)：真心香里園已成熟運(yùn)用感應(yīng)裝置和交互裝置技術(shù)。感應(yīng)裝置在老人定位、床上異常感應(yīng)、洗手間異常感應(yīng)起到明顯作用；交互裝置在遠(yuǎn)程診斷、外界聯(lián)系、遠(yuǎn)程檢測(cè)、老人娛樂(lè)顯示出神奇的功效。在服務(wù)要求越來(lái)越高和專業(yè)人力成本愈來(lái)愈高的未來(lái)，IT技術(shù)在中國(guó)的運(yùn)用非常有必要性。

五、    關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼

我們接觸一些客戶，動(dòng)輒就提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)國(guó)家扶持，一個(gè)床位有多少補(bǔ)貼云云。但是他其實(shí)做的是活躍性老人社區(qū)——養(yǎng)老旅游地產(chǎn)。養(yǎng)老旅游地產(chǎn)，其實(shí)是理論上不應(yīng)拿補(bǔ)貼、實(shí)踐上也很難拿到補(bǔ)貼的，詳情另文參見《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼怎么拿？》  http://www.iacbmi.com/shows/36/72.html 

至道規(guī)劃院建議那些從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的客戶，可以老老實(shí)實(shí)的針對(duì)周邊大城市市場(chǎng)和本地返鄉(xiāng)富裕階層做一些養(yǎng)生養(yǎng)老旅游地產(chǎn)。把養(yǎng)生價(jià)值、休閑度假價(jià)值做好。

但如果耐力不夠，則不要盲目進(jìn)軍護(hù)養(yǎng)型的狹義養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槠洚a(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，和房地產(chǎn)的短平快完全不是一回事