一、項目概況

柏泉農場位于武漢市東西湖區(qū)。目前正面臨國營農場轉型升級。農業(yè)旅游成為升級選擇重要路徑之一。

目前主要產業(yè)結構：第一產業(yè)，農業(yè)種植和漁業(yè)養(yǎng)殖；第二產業(yè)，食品加工業(yè)；第三產業(yè)，非常薄弱。

二、產業(yè)優(yōu)化思路

1、第一產業(yè)

第一產業(yè)的優(yōu)化主要在于兩方面，其一著力于農業(yè)方面，其二著力于為農村方面。

農業(yè)方面旨在對產業(yè)鏈的前、中、后環(huán)節(jié)進行產業(yè)本身提升，和新產業(yè)引進，以實現全面優(yōu)化：

前端以引入武漢農科所為前提，農業(yè)產業(yè)園區(qū)的規(guī)?；r業(yè)為基礎，在提高農業(yè)現代化的同時，大力發(fā)展觀光農業(yè)，包括高科技農業(yè)觀光和田園大地景觀觀光，并在現有鄉(xiāng)村資源的基礎上，將水上觀光、濕地觀光、山林觀光等觀光型項目進行組合打造；實現農業(yè)生產效益與旅游觀光效益的組合。同時，還可以農田租賃、林木認養(yǎng)等方式吸引城市居民參與到農產品生產中來。

中端著眼于農產品的加工和銷售環(huán)節(jié)，一方面，在規(guī)?；同F代化農業(yè)生產基礎上，加強農產品銷售渠道的建設，擴大銷售量；另一方面可以將農產品營銷和銷售過程與旅游休閑過程進行融合，以采摘節(jié)、趕大集、農業(yè)作坊、農家餐飲等方式打造具有游樂、休閑和銷售多重功能的產品實現農業(yè)銷售水平的提高。

后端著眼于農產品的終端與服務體系建設，一方面，通過提高農產品質量，強化綠色農業(yè)生產等方式提高農產品終端銷售的基礎價值提升，另一方面，也可以將農產品銷售和服務終端與旅游產品銷售終端進行結合，還可以借鑒服務行業(yè)的會員制方式，將高品質、高附加值的農產品服務水平和內容進行擴展和深化。

農村方面主要通過對農民居住環(huán)境、優(yōu)化和豐富農村經濟結構、完善農村公共設施建設、提高農民社會福利待遇等方面的優(yōu)化，從多個方面促進農業(yè)整體產業(yè)水平的提升。

2、第二產業(yè)

從柏泉的城市規(guī)劃要求可見，其工業(yè)應該采取的是適度發(fā)展，生態(tài)化、科技化提升戰(zhàn)略。引進不破壞生態(tài)環(huán)境的第二產業(yè)，如大中型農產品加工業(yè)、倉儲業(yè)等。減少工業(yè)對農場資源的占有，限制其對農場整體生態(tài)和環(huán)境的破壞，引導工業(yè)向科技含量更高，產能更高方向調整。

3、第三產業(yè)

農場區(qū)域內的第三產中傳統行業(yè)多，檔次品位低，大部分是為生活服務的行業(yè)，為生產服務的金融、保險、物業(yè)、配送、生產要素市場、中介服務等新型業(yè)態(tài)發(fā)展較慢。而柏泉的旅游景觀資源相對較弱，如果單純依靠觀光型旅游，是難以得到較大程度提升和深化的，因此，第三產業(yè)的應該圍繞三個核心進行優(yōu)化：

其一是城市現代大中型商業(yè)的創(chuàng)新與引進。柏泉的資源基礎是鄉(xiāng)村，但同時其城市區(qū)位意義也較為重要，特別是通過拆村并點，農場核心區(qū)域的城鎮(zhèn)化水平得到很大提高，因此，城市現代大中型商業(yè)的引進成為了必須和必然，其進駐過程，同時也是在鄉(xiāng)村環(huán)境下進行創(chuàng)新和改造的過程，該過程不僅有利于柏泉的第三產業(yè)提升，也有利于進駐商業(yè)的銷售模式和形象創(chuàng)新。

其二是旅游休閑商業(yè)的擴展與引進。在旅游休閑產業(yè)引進的過程中，必然帶來旅游休閑型商業(yè)的進駐，該過程不是單純的招商過程，更是以柏泉既有資源對其進行引導的轉化、放大、集中、配置、提升的過程。以柏泉深厚的楚文化為基礎資源，可集合各類旅游休閑商業(yè)在區(qū)域內，并以文化和旅游消費行為提升其價值和產業(yè)水平。

其三是房地產帶動的各類商業(yè)的引進。柏泉的資源和區(qū)位條件決定了其發(fā)展房地產業(yè)（特別是休閑、景觀住宅地產）的基本條件，而住宅地產必然會帶來社區(qū)和城鎮(zhèn)配套商業(yè)的進駐，進駐的商業(yè)通過與柏泉的資源融合，一方面可擴展其服務功能和景觀功能，另一方面也作為提升整個柏泉區(qū)域形象的重要補充。

4、產業(yè)聯動提升

在上述三個產業(yè)的提升同時，還可將一、二、三產業(yè)進行充分互動，在互動中產生或引入更具活力，更具時代氣息、更具經濟價值的其他產業(yè)（如教育產業(yè)、會議會展產業(yè)、汽車產業(yè)、婚慶產業(yè)等），在“大聯動”中提升整個柏泉的產業(yè)水平。

本項目農田面積大、農業(yè)基礎條件較好，農業(yè)是項目整體開發(fā)的基礎，是項目市場競爭力的保證?，F代化農業(yè)、生態(tài)化農業(yè)、城鄉(xiāng)統籌問題是否解決，直接影響項目旅游和房地產的開發(fā)進展和品質。因此，在農業(yè)生態(tài)化、產業(yè)化和現代化過程中，同時啟動，并逐步開發(fā)旅游、房地產。當旅游和房地產項目開發(fā)到一定階段，再以其客源、信息、文化等優(yōu)勢反哺農業(yè)，實現三者的共同發(fā)展和效益提升。

需要說明的是，柏泉區(qū)域經濟在產業(yè)互動提升過程中，其基礎應該是旅游休閑與農業(yè)的互動，在此基礎上，才可能形成其他產業(yè)的引進和多種互動結構。

5、農業(yè)產業(yè)鏈“產前”環(huán)節(jié)互動結構

產前項目主要包括農業(yè)生產之前，為其提供技術研發(fā)、生產資料等產業(yè)環(huán)節(jié)。

6、農業(yè)產業(yè)鏈“產中”環(huán)節(jié)互動結構

產中項目主要包括農業(yè)生產過程中，為其提供種植、維護、收獲等產業(yè)環(huán)節(jié)。項目中可初步判斷的主力農業(yè)生產結構如下：

l  糧食：水稻、小麥、玉米等

l  經濟作物：蓮藕、花卉、油菜、水果、棉花、茶、中藥材等

l  畜牧業(yè)養(yǎng)殖：家禽、圈養(yǎng)野生動物

l  漁業(yè)養(yǎng)殖：武昌魚、蟹、蝦、甲魚等

l  林業(yè)種植：松、杉、楊、柳、桑、竹；板栗、桃、李、杏、核桃等

l  其他副業(yè)：蜜蜂、菌類等

l  高科技農業(yè)：綠色農業(yè)、水生蔬菜、反季作物、高檔引進蔬菜和水果等

該產業(yè)環(huán)節(jié)的項目策劃如下：

7、農業(yè)產業(yè)鏈“產后”環(huán)節(jié)互動結構

產后項目主要包括農業(yè)生產之后，為其提供加工、物流、營銷等產業(yè)環(huán)節(jié)。

三、旅游發(fā)展規(guī)劃

1、定位

柏泉項目不是一個簡單的風景區(qū)旅游項目，它是與柏泉農業(yè)產業(yè)緊密結合，與城市多種第三產業(yè)密切相關，在新農村建設的進程中，多產業(yè)互動促進的綜合型旅游項目。所以我們將其定位于

鳳舞楚天，神奇柏泉

——生態(tài)公園中的休閑田園小鎮(zhèn)

“生態(tài)公園中的休閑田園小鎮(zhèn)”——優(yōu)良的山水生態(tài)環(huán)境和農業(yè)生態(tài)環(huán)境是柏泉的優(yōu)勢資源，是發(fā)展柏泉旅游的基礎依托。柏泉本身的環(huán)境就是一個大的生態(tài)公園。而柏泉鎮(zhèn)，就是生態(tài)公園中的休閑田園小鎮(zhèn)。生態(tài)公園、休閑田園小鎮(zhèn)，是都市人夢寐以求的家園。

“鳳舞楚天”——楚文化的核心是鳳文化，而旅游區(qū)在景觀上營造成鳳圖騰的形象，柏泉正如一只飛鳳，帶著吉祥，充滿激情浪漫色彩，舞動在荊楚大地。

“神奇柏泉”——楚文化充滿玄幻色彩，楚鳳是神奇的鳥?！墩f文》記載：“鳳，神鳥也，天老曰：鳳之象也，鴻前，鱗后，蛇頸，魚尾、鸛嗓、鴛思、龍文、魚背、燕頷、雞喙，五色備舉?！睉?zhàn)國時楚人歇冠子的《歇冠子》也說：“鳳，鶉火之禽，太陽之精也?！卑厝糜诎厝啪?，古井水帶柏香，相傳龜山柏樹根直伸入井底，似金鯉游動，且與月塘水井水不犯塘水，頗為神奇。楚文化的神奇、鳳的神奇、柏泉古井的神奇，共同造就了荊楚大地上神奇的柏泉。

2、產品

3、功能區(qū)劃

和鳳圖騰形象契合，空間上形成“一核二翼三區(qū)”的布局結構。一核，指楚鎮(zhèn)，構成鳳的頭部；二翼，指杜公湖商務休閑度假區(qū)和景德寺生態(tài)與文化旅游區(qū)，構成鳳的兩翼；三區(qū)指楚鄉(xiāng)觀光休閑區(qū)、鄉(xiāng)村綜合游樂區(qū)和府河濕地游憩區(qū)三區(qū)，構成鳳背和鳳尾。

【北京至道：美麗鄉(xiāng)村規(guī)劃建設幕后推手/上十年鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃、休閑農業(yè)規(guī)劃經驗，近百個鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃、農業(yè)生態(tài)園規(guī)劃、田園綜合體規(guī)劃落地案例 】